La saisie immobilière constitue l’aboutissement des voies d’exécution. Elle obéit à un formalisme strict, dont le non-respect ouvre des voies de contestation. Présentation de la procédure telle qu’elle résulte du Code de procédure civile, et des points sur lesquels se concentrent habituellement les contestations.
Le point de départ : le commandement immobilier
La procédure débute par un commandement. Celui-ci doit être précédé d’une requête adressée au président du tribunal de première instance, contenant l’ensemble des informations relatives aux parties et à l’immeuble grevé d’hypothèque, à peine de rejet de la demande, conformément aux exigences de l’article 148 du Code de procédure civile.
La demande doit notamment indiquer :
- le décompte des sommes réclamées en principal, frais et intérêts échus, ainsi que le taux des intérêts moratoires ;
- la désignation de chacun des biens ou droits sur lesquels porte la saisie, telle qu’exigée par les règles de la publicité foncière.
Le commandement mentionne obligatoirement le nom, le numéro du titre et la situation de l’immeuble dont la vente sera poursuivie à défaut de paiement.
L’inscription sur le titre foncier : un effet déterminant
Toute saisie ou commandement à fin de saisie immobilière doit être signifié au conservateur de la propriété foncière, qui l’inscrit sur le titre foncier. Cette inscription produit un effet capital : à compter de sa date, aucune inscription nouvelle ne peut être prise sur l’immeuble saisi pendant le cours de la procédure de vente forcée.
L’immeuble se trouve ainsi juridiquement figé. La radiation de la saisie ou du commandement suppose un acte ou une ordonnance du juge des référés.
De la saisie conservatoire à la saisie exécutoire
Deux situations se présentent.
Lorsqu’une saisie conservatoire a été pratiquée, l’agent d’exécution notifie au saisi, en la forme ordinaire et à son domicile ou sa résidence, la conversion de cette saisie en saisie immobilière. L’acte de conversion doit être inscrit sur le livre foncier.
En l’absence de saisie conservatoire, l’agent d’exécution place les biens sous main de justice, puis met le débiteur en demeure de se libérer en lui notifiant le commandement.
Le procès-verbal de saisie produit trois effets : il met le débiteur en demeure, interrompt la prescription et fait courir les intérêts.
Sur le fondement du deuxième alinéa de l’article 469 du Code de procédure civile, un commandement régulièrement délivré et resté sans effet pendant le délai imparti au débiteur peut se transformer en saisie exécutoire.
Les incidents de la saisie
Plusieurs incidents peuvent affecter le déroulement de la procédure.
La demande en distraction
Un tiers qui se prétend propriétaire d’un immeuble compris dans la saisie peut en demander la distraction. Un copropriétaire peut de même demander la distraction de sa quote-part.
La saisie sur d’autres biens
Si le saisissant souhaite étendre la saisie à d’autres immeubles du débiteur non compris dans les titres produits, il lui faut obtenir l’autorisation en référé du président du tribunal du lieu d’exécution.
La contestation par les tiers
Les tiers disposent de voies pour contester la régularité du commandement et des actes subséquents.
La vente aux enchères et la surenchère
La procédure s’achève par la vente aux enchères publiques. L’article 479 du Code de procédure civile organise la surenchère, mécanisme destiné à maximiser la valeur des biens saisis dans l’intérêt des créanciers.
La Cour de cassation a jugé que le débiteur saisi, présumé insolvable du fait même de la saisie de ses biens, n’est pas recevable à surenchérir : sa participation serait contraire à la finalité de l’article 479, qui vise à protéger les créanciers et non à permettre au débiteur de retarder ou d’entraver la procédure.
Sur quoi portent les contestations
L’expérience du contentieux montre que les contestations se concentrent sur un nombre limité de points :
- la régularité de la notification — la Cour de cassation a admis, sur le fondement de l’article 38 du Code de procédure civile, la validité d’une remise à un membre de la famille présent au domicile du débiteur ;
- l’exactitude du décompte — principal, intérêts échus, frais, taux moratoire ;
- la désignation de l’immeuble — conformité aux règles de la publicité foncière ;
- le respect des délais à chaque étape de la procédure ;
- la qualité et les pouvoirs du poursuivant.
Questions fréquentes
Peut-on encore vendre un immeuble sous commandement ?
Non. À compter de l’inscription du commandement ou de la saisie sur le titre foncier, aucune inscription nouvelle ne peut être prise sur l’immeuble pendant le cours de la procédure de vente forcée.
Le débiteur peut-il racheter son bien aux enchères ?
La Cour de cassation a jugé irrecevable l’offre de surenchère émanant du débiteur saisi, présumé insolvable.
Comment faire radier un commandement inscrit ?
La radiation suppose un acte ou une ordonnance du juge des référés.
Dans quel délai faut-il réagir ?
Le plus tôt possible. Les moyens tirés de l’irrégularité des actes se prescrivent et certaines contestations ne sont recevables qu’à des stades déterminés de la procédure.
Cet article a une vocation informative et ne constitue pas une consultation juridique. Le Cabinet Maître Jamal Lezbare intervient en matière de sûretés et hypothèques, de voies d’exécution et de droit immobilier et foncier. Prendre contact.